Rozdiely medzi parcelami registra „C“ a „E“: Čo to pre vás znamená v praxi?

Každý, kto niekedy riešil kúpu, predaj alebo stavbu na pozemku, sa pravdepodobne stretol s označeniami E KN a C KN v katastri nehnuteľností. Tieto skratky môžu na prvý pohľad pôsobiť zmätočne, no ich pochopenie je kľúčové pre správne hospodárenie a nakladanie s nehnuteľnosťami. Dnes si vysvetlíme, čo tieto pojmy znamenajú, aké sú medzi nimi rozdiely a ako ich historický vývoj ovplyvnil súčasnú podobu katastra. Poďme sa pozrieť na to, ako mapovanie na Slovensku formovalo tieto dva typy parciel a prečo je dôležité poznať ich špecifiká.

Pri nakladaní s pozemkami je vhodné poznať, čo sa za tým ktorým označením skrýva:

Parcela je geometrické a polohové určenie a zobrazenie pozemku v katastrálnej mape, v mape určeného operátu alebo v geometrickom pláne s vyznačením jej čísla.

Pri parcele C sú hranice zobrazené na katastrálnej mape a väčšinou v teréne viditeľné. Pokrýva celé katastrálne územie, čiže každý pozemok je obsiahnutý v nejakej CKN parcele.

Pri parcele E hranice nie sú viditeľné v teréne, hoci je zapísaná  v katastri. Nepokrývajú celé katastrálne územie. Každá EKN parcela je vždy obsiahnutá v nejakej CKN parcele.

Rozdiely medzi E KN a C KN parcelami

Pri nakladaní s pozemkami je vhodné poznať, čo sa za tým ktorým označením skrýva:

Parcela je geometrické a polohové určenie a zobrazenie pozemku v katastrálnej mape, v mape určeného operátu alebo v geometrickom pláne s vyznačením jej čísla.

Pri parcele C sú hranice zobrazené na katastrálnej mape a väčšinou v teréne viditeľné. Pokrýva celé katastrálne územie, čiže každý pozemok je obsiahnutý v nejakej CKN parcele.

Pri parcele E hranice nie sú viditeľné v teréne, hoci je zapísaná  v katastri. Nepokrývajú celé katastrálne územie. Každá EKN parcela je vždy obsiahnutá v nejakej CKN parcele.

Pri pohľade na dnešnú katastrálnu mapu môžeme vidieť mapu určeného operátu s E KN parcelami (zelené čiary) a katastrálna mapa s C KN parcelami (čierne čiary) tvoria vlastne dve na sebe ležiace vrstvy, ktoré sa navzájom prekrývajú.

Parcela E KN: 

Parcela E KN (evidovaná parcela katastra nehnuteľností) je pozemok, ktorý je zapísaný v katastri nehnuteľností, ale nemá presne určené hranice v teréne. Tieto parcely sú zvyčajne evidované na základe starších máp alebo údajov, ktoré nemusia byť dostatočne presné podľa dnešných štandardov. Hlavné charakteristiky E KN parciel:

• Účel evidencie: Prioritne slúžia na administratívnu evidenciu vlastníckych práv, ale ich hranice nie sú geometricky presne vymedzené. Údaje o výmere a druhu pozemku E KN parcely sú nezáväzné a nemusia zodpovedať reálnemu stavu.
• Pôvod: Často pochádzajú zo starších máp, ako sú pozemkovoknižné mapy alebo urbárske mapy, ktoré neboli aktualizované modernými geodetickými metódami.
• Presnosť: Hranice týchto parciel môžu byť nepresné, čo môže spôsobovať problémy pri určovaní presného rozsahu vlastníctva.
• Využitie: Vhodné skôr na právne účely (napr. dedičské konania) než na stavebné alebo investičné zámery, kde je potrebná presné zameranie pozemkov.

Parcela C KN: Celoštátna parcela

Parcela C KN (celoštátna parcela katastra nehnuteľností) je pozemok, ktorý má presne vymedzené hranice na základe geodetických meraní. Tieto parcely sú výsledkom moderného mapovania a spĺňajú prísne požiadavky na presnosť. Hlavné charakteristiky C KN parciel:

• Účel evidencie: Slúžia na presnú identifikáciu pozemkov v teréne, vrátane ich geometrických a polohových údajov. Údaje o výmere a druhu pozemku C KN parcely sú záväzné a zodpovedajú reálnemu stavu.

• Pôvod: Vznikajú na základe nových geodetických meraní, často pri rozdeľovaní pozemkov, stavebných projektoch alebo pri aktualizácii katastra (napr. pri reambulácii).
• Presnosť: Hranice sú určené s vysokou presnosťou pomocou GPS technológií alebo iných geodetických metód, čo zaručuje minimálne odchýlky.
• Využitie: Ideálne pre stavebné projekty, investície alebo akékoľvek činnosti, kde je nevyhnutná presná znalosť hraníc pozemku.

Kľúčové rozdiely

Praktické dôsledky a prevod vlastníckeho práva k C KN a E KN parcelám

Rozdiel medzi E KN a C KN parcelami má významný vplyv na vlastníkov a investorov. Napríklad, ak plánujete stavať na pozemku, parcela E KN môže vyžadovať dodatočné geodetické merania na určenie presných hraníc, čo znamená časové a finančné náklady. Naopak, parcela C KN je už pripravená na okamžité použitie pre stavebné projekty. Pri dedičských konaniach alebo predaji pozemkov však E KN parcely stále postačujú, ak nie je potrebné presné geodetické zameranie.

Predmetom prevodu vlastníckeho práva môžu byť parcely oboch registrov. Teda i parcelu E KN je možné nadobudnúť do vlastníctva dedením alebo kúpou. Po jej presnom zameraní geodetom a vytvorením geometrického plánu (čo nie je lacná záležitosť) je možné parcelu E KN previesť do registra C. Výmera však nemusí súhlasiť z dôvodu nepresného merania starých parciel zapísaných v pozemkovej knihe, zvyčajne stratíte zopár percent plochy. Výhodnejšie je teda kúpiť pozemok registra C.

Pozor, pokiaľ plánujete výstavbu rodinného domu, na „éčkovej“ parcele stavebné povolenie nedostanete.

V prípade, že pozemok E KN pod vaším rodinným domom nie je vo vašom vlastníctve, spôsobí vám to problém pri predaji. Banka klientovi neposkytne hypotéku na kúpu takejto nehnuteľnosti, dokážete ju predať len tomu, kto má vami požadovanú sumu našetrenú.

Stručný historický vývoj mapovania na Slovensku

Mapovanie na území Slovenska má dlhú históriu, ktorá siaha až do obdobia habsburskej monarchie. V 18. a 19. storočí vznikli prvé podrobné katastrálne mapy, ktoré slúžili na evidenciu pôdy pre daňové účely. V 20. storočí, s rozvojom technológií, sa mapovanie zdokonaľovalo a prešlo na dnešné digitálne formy. 

Historický vývoj mapovania a evidencie pozemkov na území Slovenka si môžeme rozdeliť nasledovne:

1526:  od tohto roku začína zakladanie pozemkových urbárov a ich evidencia, ktorá slúžila v prvom rade poplatkovým účelom.

1748: vzniká tzv. Prvý tereziánsky kataster, ktorý bol prvým systematickým súpisom pôdy a majetku na území Habsburskej monarchie, vrátane územia dnešného Slovenska, ktorý iniciovala panovníčka Mária Terézia. Jeho hlavným cieľom bolo vytvoriť presný prehľad o pozemkoch, ich vlastníkoch, rozlohe, kvalite a výnosoch, aby sa zlepšilo vymeriavanie daní a zabezpečila spravodlivejšia daňová sústava.

Tento kataster položil základ pre moderné katastrálne systémy a slúžil ako nástroj na reformu daňového systému, ktorý mal nahradiť starší, menej presný urbár.

Na území Slovenska mal tereziánsky kataster význam aj pre reguláciu feudálnych vzťahov, pretože pomohol stanoviť povinnosti poddaných voči zemepánom a štátu. 

1757: vzniká tzv. Druhý tereziánsky kataster, známy aj ako jozefínsky kataster – bol iniciovaný za vlády Jozefa II., syna Márie Terézie, pričom nadväzoval na prvý tereziánsky kataster (1749–1756) a jeho cieľom bolo ďalej spresniť evidenciu pôdy a majetku v Habsburskej monarchii, vrátane územia dnešného Slovenska, pre efektívnejšie vymeriavanie daní. Obsahoval ešte podrobnejšie mapovanie a meranie pozemkov pomocou modernejších geodetických metód ako jeho predchodca. Zahŕňal presné vymeriavanie parciel, klasifikáciu pôdy podľa kvality a určenie jej výnosnosti, čo malo zabezpečiť spravodlivejšie zdanenie.

1818: Vzniká stabilný kataster, známy aj ako františkánsky kataster. Nadväzoval na predchádzajúce tereziánske katastre ale bol oveľa komplexnejší a presnejší, čím položil základy moderného katastra nehnuteľností. Bol prvým katastrom, ktorý mal právnu záväznosť a slúžil ako oficiálny dokument pre vlastnícke práva a daňové účely. Pozostával z máp (tzv. katastrálne mapy) a písomných registrov (operáty), ktoré obsahovali podrobné údaje o parcelách, vlastníkoch a daňových povinnostiach. vytvoril základ pre moderné katastrálne systémy, ktoré sa používajú dodnes. Jeho mapy a registre sú archivované (napr. v Slovenskom národnom archíve) a slúžia ako cenný zdroj pre výskum histórie, urbanizmu a vlastníckych pomerov. Na rozdiel od predchádzajúcich katastrov bol navrhnutý tak, aby bol trvalo aktualizovaný, čo mu dalo názov „stabilný“. Stabilný kataster zostal hlavným nástrojom evidencie nehnuteľností až do 20. storočia. Údaje a mapy stabilného katastra sa priebežne aktualizovali, aby odrážali zmeny vo vlastníctve, rozdelení parciel či zmene využitia pôdy.

1918: Po vzniku Československa v roku 1918 sa stabilný kataster naďalej používal, no postupne sa prispôsoboval novým právnym a administratívnym rámcom.Do roku 1950 sa vlastníctvo k nehnuteľnostiam nadobúdalo zápisom dopozemkovej knihy, v ktorej sú zaznačené parcely registra „E“. Tieto boli zároveň zakreslené v starých mapách. Od roku 1951 už evidencia nebola povinná.  Pozemková kniha 1. aprílom 1964 zanikla a žiaden zápis sa už do nej nevykonával. Namiesto nej bola založená tzv. evidencia nehnuteľností na geodézii, kde sa prevádzali zápisy hneď, ako sa nehnuteľnosť prevádzala alebo sa s ňou niečo dialo. 

Zdroj foto: súkromný archív

Nástupom socializmu bolo evidovanie vlastníckeho práva zatlačené do pozadia a dôraz sa kládol na evidovanie užívacích vzťahov. V období kolektivizácie parcely registra „E“ zlučovali do veľkých lánov v JRD a zaviedlo sa používanie parciel registra „C“ podľa reálneho užívania pozemkov. Týmto krokom vlastne prestali parcely registra „E“ existovať a v teréne sa začal používať len užívateľský stav „C“ bez ohľadu na vlastnícke vzťahy.

Súčasný kataster: Od roku 1990 dochádzalo postupne k aktualizácii a obnove pozemkového vlastníctva (ROEP – register obnovenej evidencie pozemkov). Štátna správa na úseku katastra nehnuteľností začala zakladať evidenciu právnych vzťahov k zoštátneným nehnuteľnostiam. Navrátenie vlastníctva k pôvodným pozemkom sa uskutočňovalo na základe zápisov vlastníckych vzťahov v pozemnoknižných vložkách a mapového podkladu z obdobia pred zoštátnením, kde boli zaznačené vlastne parcely registra „E“.Obnova evidencie pozemkov sa realizovala zápisom vlastníckych práv (písomná časť) a zakreslením parciel registra „E“ do veľkých existujúcich parciel registra „C“ (grafická časť). Dochádzalo tak k vzniku dvojitých operátov:

mapa určeného operátu – parcely registra „E“ preukazujúce vlastníctvo v mape určeného operátu,

katastrálna mapa – parcely registra „C“ mapujúce presné umiestnenie v teréne.

Po rozpade Československa v roku 1993 sa na Slovensku vyvinul moderný Kataster nehnuteľností, ktorý je riadený Úradom geodézie, kartografie a katastra SR. Tento systém vychádza z princípov stabilného katastru, ale je plne digitalizovaný a prispôsobený aktuálnym právnym a technologickým požiadavkám.

Vznik katastra nehnuteľností (KN) na Slovensku úzko súvisí s potrebou presnej evidencie pozemkov a právnych vzťahov k nim. Dnes kataster rozlišuje parcely typu E KN a C KN, ktoré majú odlišné charakteristiky a účely. 

Obnova evidencie pozemkov sa realizovala zápisom vlastníckych práv (písomná časť) a zakreslením parciel registra „E“ do veľkých existujúcich parciel registra „C“ (grafická časť). Dochádzalo tak k vzniku dvojitých operátov:

• mapa určeného operátu – parcely registra „E“ preukazujúce vlastníctvo v mape určeného operátu,
• katastrálna mapa – parcely registra „C“ mapujúce presné umiestnenie v teréne.

Ako vidíte na nižšie priloženom obrázku, mapa určeného operátu s E-KN parcelami (čierne čiary) a katastrálna mapa s C-KN parcelami (zelené čiary) tvoria vlastne dve na sebe ležiace vrstvy, ktoré sa navzájom prekrývajú. 

Katastrálna mapa časti k. ú. Moravské Lieskové, dostupná dňa 19. októbra 2023 na webovej stránke kataster nehnuteľností/ZBGIS.

Pozemkové úpravy (komasácia)

Riešia sa nimi:

• právne (vlastnícke vzťahy), 
• terénne úpravy (umiestnenie pozemkov, vyrovnanie hraníc pozemkov), 
• komunikačné opatrenia (sprístupnenie pozemkov cestnou sieťou).
• zrušia sa parcely E-KN a všetky pozemky budú zapísané do registra „C”. 

Po vykonaní pozemkových úprav budú za pôvodné rozdrobené pozemky, ktoré majitelia vlastnia na viacerých miestach, pridelené nové pozemky do výlučného vlastníctva na jednom, prípadne dvoch miestach. Občania si budú môcť vyriešiť spolupodielové vlastníctvo a v súlade so zákonom v novom navrhovanom stave sa stanú vlastníkmi pozemku v celosti.

Do pozemkových úprav však budú zahrnuté len pozemky v extraviláne – t. j. mimo zastavané územie.    Pozemky v intraviláne – pod rodinnými domami a záhrady pri domoch sa riešiť nebudú.

Najčastejšie riešené problémy s parcelami v praxi

Predmetom prevodu vlastníckeho práva môžu byť parcely oboch registrov. Teda i parcelu registra „E” je možné nadobudnúť do vlastníctva dedením alebo kúpou. Po jej presnom zameraní geodetom a vytvorením geometrického plánu (čo nie je lacná záležitosť) je možné parcelu registra „E” previesť do registra „C”. Výmera však nemusí súhlasiť z dôvodu nepresného merania starých parciel zapísaných v pozemkovej knihe, zvyčajne stratíte zopár percent plochy. Výhodnejšie je teda kúpiť pozemok registra „C”.

Pozor, pokiaľ plánujete výstavbu rodinného domu, na „éčkovej“ parcele stavebné povolenie nedostanete.

V prípade, že pozemok (register „E”) pod vaším rodinným domom nie je vo vašom vlastníctve, spôsobí vám to problém pri predaji. Banka klientovi neposkytne hypotéku na kúpu takejto nehnuteľnosti, dokážete ju predať len tomu, kto má vami požadovanú sumu našetrenú.

V advokátskej kancelárii Hriadel-Heger & Partners vám radi pomôžeme vo všetkých oblastiach Real Estate. Poskytneme právne poradenstvo pre územné, stavebné a kolaudačné konanie či oblasti kúpy/predaja a prenájmu nehnuteľností. Pripravíme vám potrebnú dokumentáciu a zastúpime vás aj pred verejnými inštitúciami a správnymi orgánmi. Neváhajte nás kontaktovať.