Chcete si oplotiť svoj pozemok, rodinný dom? Rozhodli ste sa pre záhradný domček, prístrešok na auto alebo bazén? Máte už vybraný materiál, dohodnutých remeselníkov a pýtate sa čo teraz, mám to niekomu oznámiť, alebo niekomu ohlásiť?
Odpoveď znie áno aj nie. Závisí od toho, o akú stavbu sa jedná. Dnes si k tomu povieme trochu viac.
Je potrebné drobnú stavbu ohlásiť?
Od 1. apríla 2025 platí nový Stavebný zákon – zákon č. 25/2025 Z. z. Ten priniesol nové pravidlá aj pre drobné stavby. V roku 2026 preto už nestačí vychádzať zo starých informácií, podľa ktorých bola drobnou stavbou napríklad iba stavba do 25 m².
Drobné neznamená automaticky „bez papierov“
V prvom rade je potrebné uviesť, že najčastejším omylom stavebníka je predstava, že drobnú stavbu nie je potrebné ohlasovať, ale stačí si ju zhotoviť. Skrátka: keď je stavba malá, netreba nič riešiť. Treba si uvedomiť, že takto však Stavebný zákon nefunguje.
Drobnou stavbou je podľa § 2 ods. 4 zákona č. 25/2025 Z. z. stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Zákon medzi drobné stavby zaraďuje napríklad:
- prízemné záhradné domčeky, kôlne, prístrešky, sauny alebo garáže do zastavanej plochy 50 m² a výšky 5 m,
- podzemné stavby, ako sú pivnice, žumpy, retenčné nádrže alebo bazény, do zastavanej plochy 25 m² a hĺbky 3 m,
- niektoré stavby na lesných pozemkoch,
- oplotenia,
- prípojky vody, kanalizácie, elektriny, plynu alebo elektronických komunikácií,
- nabíjacie stanice pre elektromobily do výkonu 22 kW,
- niektoré zariadenia na výrobu energie z obnoviteľných zdrojov do výkonu 100 kW.
Tu je potrebné zdôrazniť, že rozhodujúca však nie je iba veľkosť stavby. Dôležité je aj to, kde bude stavba umiestnená, ako bude založená a či môže zasiahnuť do práv susedov alebo do verejných záujmov. Práve toto sú faktory, ktoré môžu spôsobiť to, že plánovanú drobnú stavbu budete musieť ohlásiť.
Ktoré drobné stavby treba ohlásiť vždy?
Stavebný zákon v § 18 ods. 3 jasne definuje, pri ktorých drobných stavbách sa vyžaduje ich ohlásenie. Ide napríklad o:
- prízemné stavby do 50 m² a výšky 5 m,
- podzemné stavby do 25 m² a hĺbky 3 m,
- vymedzené stavby slúžiace lesnej výrobe alebo poľovníctvu.
Ak ste si teda naplánovali postaviť záhradný domček s rozlohou 30 m², prístrešok na auto s rozlohou 45 m² alebo zapustený bazén s rozlohou 20 m², ohlásenie budete spravidla potrebovať.
Ako postaviť oplotenie v roku 2026?
Takmer každý vlastník nehnuteľnosti, či už domovej, rekreačnej, alebo aj záhradkárskej, sa stretol s otázkou oplotenie. Pri oplotení je situácia, pokiaľ sa jedná o jeho ohlásenie o niečo zaujímavejšia.
Stavebný zákon považuje podľa § 2 ods. 4 písm. d) za drobnú stavbu:
- oplotenie z pevných nepriehľadných materiálov do výšky 1,6 metra,
- oplotenie z ľahkých priehľadných materiálov do výšky 2 metre,
pričom výška oplotenia sa meria od priľahlého terénu.
Nepriehľadným oplotením môže byť napríklad betónový alebo murovaný plot. Za ľahké priehľadné oplotenie možno typicky považovať pletivo alebo inú konštrukciu, cez ktorú je možné vidieť.
Potrebujete takéto oplotenie ohlasovať stavebnému úradu?
Odpoveď je pomerne jednoduchá – vo väčšine bežných prípadov áno. Pri oplotení sa ohlásenie vyžaduje najmä vtedy, ak sa má stavba umiestniť vo vzdialenosti menšej ako dva metre od hranice pozemku. Keďže plot sa štandardne stavia priamo na hranici pozemku alebo tesne vedľa nej, táto podmienka bude spravidla splnená.
Pokiaľ si oplocujete napríklad výbeh hydiny, alebo iných domácich zvierat a oplotenie spĺňa požiadavku nepriehľadného materiálu do výšky 1,6 metra, alebo ľahkého priehľadného materiálu do výšky 2,0 metra, pričom je takéto oplotenie postavené viac ako dva metra od hranice Vášho pozemku, ohlásenie takejto drobnej stavby spravidla potrebovať nebudete.
Hovoríme spravidla preto, pretože za určitých podmienok stanovaných Stavebným zákonom aj takýto typ oplotenia si bude vyžadovať ohlásenie. Ide napríklad o prípady ak:
- sa práce uskutočňujú na verejnom priestranstve,
- sa pozemok nachádza v pamiatkovom alebo chránenom území,
- môže byť ovplyvnená bezpečnosť, životné prostredie alebo stabilita stavby,
- ide o pobrežný pozemok, inundačné územie alebo ochranné pásmo vodného zdroja.
V tomto prípade sa síce môže jednať o oplotenie, ktoré spĺňa výškové, materiálové a vzdialenostné parametre drobnej stavby, ktorá si nevyžaduje ohlásenie stavebnému úradu, avšak z dôvodu, že oplotenie bude umiestnené v pamiatkovej
Čo ak chcem vyšší plot?
Ak má mať Váš nepriehľadný plot viac ako 1,6 metra alebo ľahký priehľadný plot viac ako 2 metre, takáto stavba už nezodpovedá vymedzeniu drobnej stavby podľa Stavebného zákona a na jej zhotovenie Vám nebude postačovať ohlásenie. Stavebný úrad v takomto prípade môže požadovať rozhodnutie o stavebnom zámere.
Pokiaľ sa teda rozhodnete pre realizáciu oplotenia svoj nehnuteľnosti, odporúčame najprv vždy si zistiť, podľa parametrov oplotenia, či Vám bude postačovať ohlásenie, alebo už vaša stavba bude spadať pod stavebný zámer, príp. či oplotenie nebude vyžadovať ani jedno, ani druhé. Za daným účelom je vhodné navštíviť priamo príslušný stavebný úrad.
Budem potrebovať súhlas suseda?
Tu je potrebné uviesť, že súhlas suseda nie je automaticky povinnou prílohou každého ohlásenia oplotenia. Rozhodujúce je, či stavbou zasahujete do cudzieho (susedovho) pozemku alebo do jeho práv. Pred začatím prípravy plota je preto vhodné overiť:
- kadiaľ presne vedie hranica pozemku,
- na čí pozemok sa umiestnia základy, stĺpiky a ostatné časti plota,
- či sa pri výstavbe bude vstupovať na susedný pozemok,
- či plot nezhorší rozhľad pri výjazde na cestu alebo bezpečnosť premávky.
Keďže katastrálna mapa nemusí v každom prípade nahrádzať presné vytýčenie hranice v teréne, odporúčame si k úkonu vytýčenia hranice zavolať geodeta a to pred samotnou výstavbou. Je to lepšie, než riešiť susedský spor o hranicu pozemku po dokončení plota. Aj keď súhlas suseda podľa zákona nepotrebujete vždy, krátky rozhovor so susedom môže zabrániť tomu, aby sa z plota za niekoľko tisíc eur stal niekoľkoročný spor.
Čo teda musí obsahovať ohlásenie drobnej stavby?
Je potrebné si uvedomiť, že nejde iba o jednostranový list s ohlásením stavebnému úradu, že o mesiac začínate stavať.
Podľa § 63 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z. musí ohlásenie obsahovať najmä:
- identifikačné údaje stavebníka,
- údaje z katastra nehnuteľností potrebné na overenie vlastníckeho práva,
- miesto a druh stavebných prác.
K ohláseniu priložíte projekt stavby na ohlásenie a potrebné záväzné stanoviská dotknutých orgánov a záväzné vyjadrenia dotknutých právnických osôb. Projekt na ohlásenie nemusí vždy vyhotoviť výlučne autorizovaný architekt. Podľa § 34 ods. 4 a 5 Stavebného zákona ho môže za splnenia zákonných podmienok vypracovať aj osoba s príslušným technickým vzdelaním, prípadne s požadovanou odbornou praxou. Ručne zakreslený obrázok plota do vytlačenej katastrálnej mapy Vám nebude postačovať.
Ohlásenie podáte príslušnému stavebnému úradu, podľa miesta, kde sa stavby bude nachádzať, pričom podanie ohlásenia môžete urobiť elektronicky prostredníctvom Portálu výstavby, elektronicky prostredníctvom portálu slovensko.sk, alebo v listinnej podobe. Právnické osoby môžu urobiť podanie v listinnej podobe do 30.marca 2029, fyzickým osobám zostáva listinná forma komunikácie so stavebným úradom dostupná aj po 31. marci 2029.
Koľko ma bude stáť ohlásenie drobnej stavby?
Na zaplatenie správneho poplatku za overenie projektu drobnej stavby na základe ohlásenia si pripravte 50 eur, pričom pri elektronickom podaní sa správny poplatok spravidla znižuje o 50 %, najviac však o 50 eur. Zníženie sa uplatní iba vtedy, ak sú aj prílohy podané elektronicky. Pri drobnej stavbe tak môže byť poplatok 25 eur. Do nákladov však nezabudnite treba započítať aj vypracovanie projektu a prípadné stanoviská, vyjadrenia alebo geodetické práce. Toto sú náklady, ktoré Vám správny poplatok nekryje.
Kedy môžem začať stavať?
Pamätajte, že samotným podaním ohlásenia drobnej stavby Vám ešte nevzniká automatické právo začať stavebné práce. Stavebný úrad má Stavebného zákona vybaviť Vaše ohlásenie do 30 dní. Ak sú podklady v poriadku a záväzné stanoviská sú súhlasné, overí projekt stavby a vydá overovaciu doložku. Ak je ohlásenie neúplné, úrad vyzve na jeho doplnenie. Počas lehoty na doplnenie 30-dňová lehota neplynie. Ak podanie nebude doplnené, úrad ho vráti.
Zákon pozná aj fikciu vydania overovacej doložky. Ak stavebný úrad projekt drobnej stavby alebo stavebnej úpravy v zákonnej lehote neoverí, predpokladá sa, že doložku vydal. V praxi však neodporúčame začať stavať iba na základe vlastného počítania dní. Najskôr treba overiť, či bolo podanie úplné, či lehota nebola prerušená a či úrad vec neposúdil iným spôsobom. Najjednoduchšie si to overíte v samotnom spise vedenom na stavebnom úrade.
Po overení projektu treba so stavebnými prácami začať do troch rokov.
Kedy úrad povie, že ohlásenie nestačí?
V praxi sa môže stať, že stavebnému úradu ohlásenie nebude postačovať. Ak stavebný úrad z predložených dokumentov zistí, že stavba môže zasiahnuť do práv tretích osôb alebo že je potrebné určiť osobitné podmienky jej realizácie, stavebný úrad Vám oznámi, že stavbu možno uskutočniť iba na základe rozhodnutia o stavebnom zámere.
Môže ísť napríklad o situáciu, keď nie je jasný priebeh hranice pozemku, sused namieta zásah do svojho vlastníctva, stavba môže ovplyvniť odtok vody, stavba zasahuje do ochranného pásma, výstavba si vyžaduje podmienky týkajúce sa bezpečnosti alebo stability. Stavebný úrad však musí konkrétne vysvetliť, prečo ohlásenie nepostačuje a ktoré práva alebo podmienky treba riešiť v konaní o stavebnom zámere.
Najskôr papiere, potom miešačka
Nový Stavebný zákon prišiel s pozitívnou zmenou, kedy rozšíril rozmery viacerých stavieb, ktoré možno považovať za drobné. Záhradný domček alebo prístrešok tak môže mať až 50 m² a stále môže ísť o drobnú stavbu. To však neznamená, že ho možno postaviť bez komunikácie so stavebným úradom.
Pri bežných záhradných domčekoch, garážach, prístreškoch či bazénoch bude ohlásenie spravidla potrebné. Pri oplotení treba sledujte najmä jeho výšku, materiál a vzdialenosť od hranice pozemku. Keďže plot sa zvyčajne stavia na hranici alebo tesne pri nej, ohlásenie bude vo väčšine prípadov potrebné aj v roku 2026.
Jedna konzultácia v našej advokátskej kancelárii pred samotnou výstavbou býva lacnejšia než odstraňovanie hotovej stavby alebo nepríjemný spor so susedom.
