Chystáte sa dať svoj byt do prenájmu? Aký je postup a čo všetko je potrebné mať splnené? Nájomná zmluva na byt by sa tiež nemala „odfláknuť” a treba myslieť aj na daň z prenájmu. V článku vám priblížime všetky právne požiadavky a nástrahy, aby sa váš prenájom bytu vyplatil a nemali ste z toho viac stresov ako úžitku.
Predtým, ako dáte svoj byt do prenájmu
- Popracujte na zatraktívnení bytu. Kvalitné materiály a moderné zariadenie zvýšia aj jeho trhovú hodnotu.
- Naštudujte si príslušné právne predpisy a normy, ako prenajať byt, nechajte si poradiť od odborníkov.
- Stanovte si jasné pravidlá prenájmu.
- Premyslite si finálnu sumu nájomného a lehotu splácania.
- Zvážte vratný depozit, aby sa predišlo nesplácaniu nájomného či škodám na majetku.
- Uistite sa, že všetky podmienky prenájmu sú pre obe strany zrozumiteľné a výhodné.
Práva a povinnosti prenajímateľa:
- Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť mu plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.
- Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Možno ho odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva také úpravy na príkaz príslušného orgánu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
- Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu bytu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od neho náhradu.
Práva a povinnosti nájomcu:
- Drobné opravy v byte súvisiace z užívaním bytu a náklady spojené s bežnou údržbou bytu uhrádza nájomca (jedna oprava do sumy 6,64 eur).
- Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady. Prípadne opravu vykoná prenajímateľ na náklady nájomcu.
- Nájomca nesmie v byte vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady.
- Ak prenajímateľ nesplní povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomného práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať náhradu nákladov.
- Odovzdať byt nájomcovi späť v stave spôsobilom na bývanie.
Čo by mala obsahovať nájomná zmluva?
Nájomná zmluva na byt je obzvlášť dôležitá kvôli tomu, že upravuje právne podmienky prenájmu nehnuteľnosti medzi prenajímateľom a nájomcom. Akonáhle dôjde k podpísaniu, uvedené strany sa musia riadiť danými podmienkami.
Vzor nájomnej zmluvy možno nájsť na webových stránkach, v knižniciach, prípadne sa obrátiť na advokátsku kanceláriu. Tieto je veľmi dôležité naštudovať si pred vytvorením vlastnej. Nájomná zmluva by mala obsahovať nasledovné náležitosti:
- označenie predmetu nájmu (kde sa nachádza nehnuteľnosť) a rozsahu užívania;
- výšku nájmu a úhrady za plnenia spojené s užívaním nehnuteľnosti a spôsob ich výpočtu;
- pri byte zmluva musí obsahovať aj opis príslušenstva a stavu, pokiaľ je byt zariadený, treba spísať aj inventárny zoznam vecí;
- presné práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa;
- podmienky na ukončenie nájmu zo strany nájomcu, ale aj prenajímateľa a taktiež výpovednú dobu, ak nebude uvedená v nájomnej zmluve, zo zákona je daná lehota v rozsahu 3 mesiacov, začínajúca plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede;
- ak ide o nájom nehnuteľnosti – záhrady, zmluva musí obsahovať aj dohodu o porastoch a o dočasných stavbách.
Ukončenie nájmu nehnuteľnosti
Formy
- písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
- písomnou výpoveďou prenajímateľa,
- uplynutím času, ak bol nájom uzatvorený na dobu určitú.
Výpovedná lehota
Ak bola daná písomná výpoveď, nájom končí uplynutím výpovednej lehoty, určenej v zmluve alebo zákonnej 3-mesačnej. Ak bola daná písomná výpoveď nájomcovi z dôvodu, že nezaplatil nájom a nájomca sa preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa v zmysle Občianskeho zákonníka (§710) predlžuje o ochrannú lehotu 6 mesiacov.
Daň z prenájmu nehnuteľnosti – kedy áno, kedy nie?
Chodí vám po rozume otázka „ako prenajať byt a neplatiť daň z prenájmu nehnuteľnosti?” Sklameme vás, takto to nefunguje. Ako prenajímateľ nehnuteľnosti ste povinný zaevidovať sa na daňovom úrade do konca mesiaca po uplynutí toho, v ktorom ste začali prenajímať. Tam vám pridelia DIČ, na základe ktorého budete platiť daň zo zisku nadobudnutého prenajímaním. Do konca marca po skončení zdaňovacieho obdobia, resp. dodatočne do konca júna podávate daňové priznanie k dani z príjmov FO typ B.
Daň z prenájmu bytu sa hradí v prípade, ak vlastník prenajíma nehnuteľnosť. Platí sa bežne jednorazovo na začiatku vzťahu medzi prenajímateľom a nájomníkom. Väčšina prenajímateľov môže postupne zrážať daň z nájomného svojich nájomníkov. Zväčša majú prenajímatelia možnosť použiť časť dane ako zálohu na svoje účty daňového úradu.
Na výpočet dane z príjmu nehnuteľnosti potrebujete poznať skutočnú výšku svojich príjmov a výdavkov. Na ich evidovanie je vhodné viesť daňovú evidenciu podľa §6 ods. 11 Zákona o dani z príjmov.
Pri prenájme nehnuteľnosti nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Ak nie je nehnuteľnosť uvedená do obchodného majetku, môžete si uplatniť iba výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti vrátane výdavkov na ostatné služby.
Pokiaľ nemáte iné príjmy než z prenájmu nehnuteľnosti (príjmy zo zamestnania môžete mať), môžete si uplatniť daňovú úľavu 500 eur z príjmov. Avšak iba raz za dané zdaňovacie obdobie. Následne musíte rovnakým pomerom znížiť aj skutočné výdavky. Pozor, ak však prenajímate na živnosť, tento nárok strácate.
V prípade krátkodobého prenájmu cez Booking či Airbnb si budete môcť uplatniť paušálne výdavky 60%, maximálne 20-tisíc eur..
Možnosti prenájmu bytu
Buď sa rozhodnete dať byt svojpomocne do prenájmu jednej osobe / páru / skupinám osôb po známosti, na odporúčanie či inzerát na rok-dva či viac, alebo využijete služby realitky, ktorá vám celý proces administratívne i časovo odľahčí. Atraktívnou možnosťou, ako si čo-to privyrobiť, je aj využitie platforiem Booking či Airbnb a prenajímať svoj byt krátkodobo pre turistov a cestovateľov. Avšak v tomto prípade už nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. Je to forma podnikania, na ktorú by ste mali mať živnostenský list.
Potrebujete pomoc s právnymi záležitosťami pri prenájme bytu? Alebo by sa vám zišlo poradenstvo v inej oblasti real estate? Neváhajte sa obrátiť na advokátsku kanceláriu Hriadel & Heger. Naši odborníci sú vám k dispozícii pri kúpe, predaji či prenájme nehnuteľnosti, rovnako tak pri príprave zmluvnej dokumentácie či potrebe právneho auditu.
