Od 1. apríla 2025 vstupuje do platnosti nový stavebný zákon č. 25/2025 Z.z.,, ktorý zavádza kategóriu tzv. vyhradených stavieb. Ide o technologicky náročnejšie alebo konštrukčne výnimočnejšie stavby s vyššími nárokmi na projektovanie, realizáciu aj kontrolu. V článku sa pozrieme na to, čo táto nová kategória znamená, aké podmienky musí stavba spĺňať a čo sa zmení pre investorov, projektantov či zhotoviteľov.
Vyhradené stavby podľa nového stavebného zákona
Nový stavebný zákon v § 2 ods. 8 definuje vyhradenú stavbu ako budovu alebo inžinierska stavba, ktorá je technologicky náročná alebo konštrukčne neobvyklá, ktorá z hľadiska rozsahu stavebných prác, technológie stavebných prác a použitých stavebných výrobkov kladie zvýšené nároky na organizovanie a koordináciu činností vo výstavbe a na potrebné technické vybavenie zhotoviteľa stavby.
Vyhradená stavba teda musí spĺňať niekoľko podmienok, ktorými podmienky technologickej náročnosti, podmienky zvýšených nárokov na organizovanie a koordináciu činností vo výstavbe a podmienky potrebného technického vybavenia zhotoviteľa stavby.
Z definície vyhradenej stavby vyplýva, že ide o stavby s potenciálne vyšším vplyvom na bezpečnosť, verejný záujem alebo životné prostredie, a z týchto dôvodov zákonodarca kladie vyšší dôraz na činnosť jednotlivých subjektov podieľajúcich sa na projektovaní, zhotovovaní a dozorovaní týchto stavieb tak, aby bol zabezpečený vyšší stupeň kvality týchto stavieb.
Príkladom vyhradených stavieb sú napr.:
- jednopodlažná budova s medzipodlažím a rozpätím strechy > 30 m
- viacpodlažná budova s výškou poslednej stropnej konštrukcie > 32 m nad terénom
- budova s nosnou konštrukciou s rozpätím > 12 m (strešná až 24 m)
- stavby určené pre verejnosť so zhromažďovacími priestormi pre 1 200+ osôb (športové haly, štadióny, koncertné sály);
- strategické stavby (napr. infraštruktúra, logistické centrá, elektrárne);
- budovy s predpätými konštrukciami, ktoré sú použité ako nosný prvok, diaľnice, mosty (so zákonom definovanými rozpätím), tunely a pod.
Kľúčové požiadavky na vyhradené stavby podľa nového stavebného zákona
Nový stavebný zákon stanovuje špecifické podmienky pre vyhradené stavby, ktoré majú zabezpečiť ich bezpečnosť, kvalitu a súlad s všeobecnými požiadavkami na výstavbu. Jednotlivé podmienky si môžeme zhrnúť nasledovne:
Projektová dokumentácia a kvalifikácia projektanta
Projektová dokumentácia pre vyhradené stavby musí byť vypracovaná autorizovanými osobami a musí obsahovať detailné technické riešenia, ktoré zohľadňujú špecifické požiadavky takejto stavby. Dokumentácia podlieha prísnejšiemu posudzovaniu zo strany dotknutých orgánov, dotknutých právnických osôb a stavebného úradu.
Projektant vyhradenej stavby musí byť autorizovaným stavebným inžinierom alebo architektom, ktorý je zapísaný v registri Slovenskej komory stavebných inžinierov (SKSI) alebo Slovenskej komory architektov (SKA). Práve táto autorizácia zaručuje, že projektant spĺňa prísne odborné a etické štandardy.
Projektant musí v správe o prerokovaní stavebného zámeru (§ 23 ods. 1 stavebného zákona) uviesť, že ide o vyhradenú stavbu,
Za spomenutie stojí, že v prípade vyhradenej stavby je povinnosťou spracovať vykonávací projekt (pri ostatných stavbách táto povinnosť nie je, a teda spracovanie vykonávacieho projektu pri ostatných stavbách je dobrovoľné).
Zhotovovanie vyhradených stavieb a kvalifikácia zhotoviteľa
Zhotoviteľ stavby je podstatná osoba vo výstavbe, ktorá rozhoduje o konečnej podobe, kvalite a funkčnosti zhotovenej stavby alebo zmeny dokončenej stavby, a ktorý podniká na základe viazanej živnosti. Každý zhotoviteľ musí pochopiteľne disponovať odbornou spôsobilosťou a technickým vybavením, ktoré zodpovedajú zložitosti stavby.
Zhotoviteľ vyhradených stavieb navyše musí byť držiteľom platného certifikátu systému manažérstva zhotoviteľa vyhradených stavieb. Držiteľom takéhoto certifikátu môže byť aj zmluvný dodávateľ zhotoviteľa stavby, ak sa na zhotovovaní stavby bude podieľať alebo jeden z členov skupiny dodávateľov, ak zhotoviteľom vyhradenej stavby je skupina dodávateľov, a to aj bez vytvorenia subjektu s právnou subjektivitou.
Zákon teda kladie jasne kladie zvýšené nároky na zhotoviteľa vyhradenej stavby, ktorý po celú dobu uskutočňovania stavebných prác na vyhradenej stavbe musí spĺňať podmienky spôsobilosti podľa certifikačnej schémy „Národný dokument: Požiadavky na orgány vykonávajúce audit a certifikáciu systému manažérstva zhotoviteľa vyhradených stavieb.“ Certifikácia sa spravuje zákonom č. 53/2023 Z. z. o akreditácii orgánov posudzovania zhody.
Účelom zákonnej úpravy prísnejších nárokov na zhotoviteľa vyhradenej stavby je aby takúto stavbu zhotovovali stavebné firmy, ktoré zamestnávajú aspoň stanovený počet kvalifikovaných zamestnancov a majú skúsenosti so zhotovovaním vyhradených stavieb a aby sa tak zabezpečila kvalita takejto stavby.
V praxi môže nastať situácia kedy na vyhradenej stavbe bude potrebné vykonať stavebné úpravy alebo údržbu vyhradenej stavby. Takéto činnosti môže realizovať stavebný dodávateľ, ktorý nie je držiteľom certifikátu, čo je pre stavebníka určite efektívnejšie.
Stavebník vyhradenej stavby
Stavebník (osoba, ktorá má v úmysle uskutočňovať stavebné práce) vyhradenej stavby má nad rámec povinností, ktoré sú zákonom dané každému stavebníkovi, naviac ďalšie povinnosti, ktorými sú:
- zabezpečenie oprávnenej osoby na výkon stavebného dozoru;
- zabezpečenie spracovania vykonávajúceho projektu stavby a kontrolného statického posúdenia nosných konštrukcií stavby;
- zabezpečenie priebežného vykonávania projektového dohľadu projektanta nad zhotovovaním stavby a kontroly statického zabezpečenia pomocných nosných konštrukcií projektantom.
Nová stavebný zákon teda kladie dôraz aj činnosť stavebníka vyhradenej stavby (developera, investora projektu), ktorý je povinný zabezpečiť si odborne spôsobilého projektanta takejto stavby, zhotoviteľa takejto stavby a v neposlednom rade aj osobu, ktorá bude vykonávať stavebný dozor na takejto stavbe.
Stavebný dozor
Pokiaľ ide o osobu vykonávajúcu stavebný dozor, ktorú zabezpečuje stavebník stavby, tejto nový stavebný zákon priznáva niekoľko základných oprávnení, medzi ktoré patria napríklad:
- sledovať postup stavebných prác z hľadiska súladu s overeným projektom stavby;
- kontrolovať vhodnosť stavebných výrobkov na zabudovanie do stavby;
- bezodkladne informovať stavebníka o všetkých závažných okolnostiach priebehu výstavby;
- kontrolovať vedenie stavebného denníka.
Pokiaľ ide o vyhradené stavby, u týchto je stavebník povinný zabezpečiť osobu vykonávajúcu stavebný dozor, ktorá má okrem základných oprávnení aj ďalšie oprávnenia, medzi ktoré patria napríklad:
- kontrolovať, či je zabezpečená hygiena, bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci;
- kontrolovať časti stavby, ktoré budú v ďalšom postupe stavebných prác zakryté alebo sa stanú neprístupnými,
- zúčastňovať sa na odovzdávaní pripravených prác zmluvným dodávateľom a kontrolovať jeho činnosť na stavenisku,
- nariadiť okamžité prerušenie stavebných prác, ak zistí, že sa uskutočňujú v rozpore s overeným projektom stavby, s podmienkami rozhodnutia o stavebnom zámere,
- kontrolovať vypratanie staveniska zhotoviteľom stavby.
Pri vyhradených stavbách:
- stavebný dozor povinný,
- stavebný dozor zabezpečuje, že výstavba prebieha v súlade s projektovou dokumentáciou a právnymi predpismi
- stavebný dozor musí vykonávať osoba s príslušnou odbornou spôsobilosťou – musí spĺňať požiadavky autorizácie podľa § 5 zákona Slovenskej národnej rady č. 138/1992 Zb. o autorizovaných architektoch a autorizovaných stavebných inžinieroch v znení neskorších predpisov.
Stavbyvedúci
Stavbyvedúci organizuje, riadi, koordinuje a kontroluje stavebné práce a iné odborné činnosti na stavbe, kontroluje použitie stavebných výrobkov podľa projektu stavby, spravuje stavenisko, riadi jeho prevádzku a vedie stavebný denník.
V prípade vyhradených stavieb musí osoba poverená výkonom hlavného stavbyvedúceho spĺňať požiadavky autorizácie podľa zákona Slovenskej národnej rady č. 138/1992 Zb. o autorizovaných architektoch a autorizovaných stavebných inžinieroch v znení neskorších predpisov.
Proces povoľovania vyhradených stavieb
Je potrebné uviesť, že vyhradené stavby síce predstavujú novú kategóriu stavieb podľa nového stavebného zákona, avšak nejedná sa o kategóriu stavieb, ktoré by si vyžadovali osobitný povoľovací postup v zmysle nového stavebného zákona.
Povoľovanie vyhradených stavieb prebieha v rovnakom povoľovacom procese – v jednom integrovanom konaní pozostávajúcom z prerokovania stavebného zámeru a konania o stavebnom zámere na stavebnom úrade – ako je to u iných stavieb (samozrejme okrem stavieb, u ktorých postačuje ohlásenie a stavieb, u ktorých sa nevyžaduje ani rozhodnutie o stavebnom zámere ani ohlásenie).
V praxi teda o povolení vyhradenej stavby rozhoduje stavebný úrad, špeciálny stavebný úrad alebo iný stavebný úrad (v závislosti od konkrétnej stavby). Ak vzniknú pochybnosti o príslušnosti stavebného úradu na konanie medzi stavebným úradom a špeciálnym stavebným úradom alebo stavebným úradom a iným stavebným úradom, určí príslušnosť na konanie špeciálny stavebný úrad alebo iný stavebný úrad
Vďaka Informačnému systému výstavby (ISV), kde budú zverejnené všetky vyhradené stavby a ich povoľovanie bude prebiehať elektronicky, bude proces povoľovania rýchlejší a prehľadnejší.
Čo prináša nový stavebný zákon pre vyhradené stavby a projektantov?
Vyhradené stavby predstavujú osobitný právny režim, ktorý má chrániť verejný záujem, ale zároveň kladie zvýšené nároky na investora a najmä projektanta a dôslednejšiu právnu prípravu projektu. Napriek tomu, že vyhradené stavby sú z legislatívneho hľadiska zložitejšie, dobrá príprava projektu zo strany projektanta a v nevyhnutnej úzkej súčinnosti so stavebníkom, profesionálne vedenie konania či už zo strany projektanta alebo stavebného úradu, dokážu celý proces povoľovania vyhradenej stavby výrazne urýchliť.
