Riešite prepis parcely pozemku? Či už ste na strane kupujúceho alebo predávajúceho, je vhodné mať pred týmto krokom základné znalosti. Priblížime si jeden z častých prípadov. Pri prevode pozemkov sa stretáme s pojmami parcela registra „C“ a „E“. Vysvetlíme vám, čo tieto označenia znamenajú, v čom spočíva základný rozdiel a na aké komplikácie si dať pri nich v praxi pozor.
Usporiadanie pozemkového vlastníctva a vysvetlenie pojmu „parcela”
Usporiadaním pozemkového vlastníctva sa zaoberá Zákon č. 330)1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách.
Pri prepise parcely pozemku je vhodné poznať, čo sa za tým ktorým označením skrýva:
Parcela je geometrické a polohové určenie a zobrazenie pozemku v katastrálnej mape, v mape určeného operátu alebo v geometrickom pláne s vyznačením jej čísla.
Pri parcele C sú hranice zobrazené na katastrálnej mape a väčšinou v teréne viditeľné. Pokrýva celé katastrálne územie, čiže každý pozemok je obsiahnutý v nejakej CKN parcele.
Pri parcele E hranice nie sú viditeľné v teréne, hoci je zapísaná v katastri. Nepokrývajú celé katastrálne územie. Každá EKN parcela je vždy obsiahnutá v nejakej CKN parcele.
Detailnejšie si rozdiel medzi parcelami registra E a C vysvetlíme v nasledovných odsekoch.
Ako vyzerala evidencia pôdy v minulosti?
Sústavná evidencia pôdy
So zakladaním a evidenciou pozemkov sa na území dnešného Slovenska začalo v roku
1526. V roku 1883 bola zákonom nariadená sústavná evidencia, v roku 1886 sa začali zakladať nové pozemkovoknižné vložky. Do roku 1950 sa vlastníctvo k nehnuteľnostiam nadobúdalo zápisom do pozemkovej knihy, v ktorej sú zaznačené parcely registra „E“. Tieto boli zároveň zakreslené v starých mapách. Od roku 1951 už evidencia nebola povinná. Pozemková kniha 1. aprílom 1964 zanikla a žiaden zápis sa už do nej nevykonával. Namiesto nej bola založená tzv. evidencia nehnuteľností na geodézii, kde sa prevádzali zápisy hneď, ako sa nehnuteľnosť prevádzala alebo sa s ňou niečo dialo.
Zdroj foto: súkromný archív
Jednotná evidencia pôdy
Nástupom socializmu bolo evidovanie vlastníckeho práva zatlačené do pozadia a dôraz sa kládol na evidovanie užívacích vzťahov. V období kolektivizácie parcely registra „E“ zlučovali do veľkých lánov v JRD a zaviedlo sa používanie parciel registra „C“ podľa reálneho užívania pozemkov. Týmto krokom vlastne prestali parcely registra „E“ existovať a v teréne sa začal používať len užívateľský stav „C“ bez ohľadu na vlastnícke vzťahy.
Aké zmeny v evidencii nehnuteľností nastali po páde režimu?
Od roku 1990 dochádzalo postupne k aktualizácii a obnove pozemkového vlastníctva (ROEP – register obnovenej evidencie pozemkov).
Štátna správa na úseku katastra nehnuteľností začala zakladať evidenciu právnych vzťahov k zoštátneným nehnuteľnostiam. Navrátenie vlastníctva k pôvodným pozemkom sa uskutočňovalo na základe zápisov vlastníckych vzťahov v pozemnoknižných vložkách a mapového podkladu z obdobia pred zoštátnením, kde boli zaznačené vlastne parcely registra „E“.
Obnova evidencie pozemkov sa realizovala zápisom vlastníckych práv (písomná časť) a zakreslením parciel registra „E“ do veľkých existujúcich parciel registra „C“ (grafická časť). Dochádzalo tak k vzniku dvojitých operátov:
- mapa určeného operátu – parcely registra „E“ preukazujúce vlastníctvo v mape určeného operátu,
- katastrálna mapa – parcely registra „C“ mapujúce presné umiestnenie v teréne.
Ako vidíte na nižšie priloženom obrázku, mapa určeného operátu s E-KN parcelami (čierne čiary) a katastrálna mapa s C-KN parcelami (zelené čiary) tvoria vlastne dve na sebe ležiace vrstvy, ktoré sa navzájom prekrývajú.
Katastrálna mapa časti k. ú. Moravské Lieskové, dostupná dňa 19. októbra 2023 na webovej stránke kataster nehnuteľností/ZBGIS.
Základné rozdiely medzi operátmi v súčasnosti
Parcely registra „E“
- hranice parciel nie sú v teréne viditeľné (väčšinou ide o lúky, polia, no sú to i pozemky pod stavbami a miestnymi komunikáciami, záhrady pri rodinných domoch), ich vytýčením a presným geodetickým zameraním sa z takejto parcely stane parcela registra „C“;
- preukazujú vlastnícky vzťah;
- nepokrývajú celé katastrálne územie;
- každá E-KN parcela je obsiahnutá v niektorej C-KN parcele;
- častý nesúlad medzi skutočným a evidovaným druhom pozemku;
- výmera pozemku nemusí zodpovedať reálnemu stavu;
- väčšinou ide o pozemky nachádzajúce sa v extraviláne (sú však i v intraviláne).
Parcely registra „C“
- hranice parciel sú v teréne často ľahko viditeľné, no nie vždy sú naozaj zreteľné (pozemok pri rodinnom dome sa niekedy skladá z viacerých parciel registra „C”, na parcelách klasifikovaných ako trvalý trávnatý porast taktiež často nevidno hranice);
- pokrývajú celé katastrálne územie;
- druh pozemku zodpovedá reálnemu stavu, nie je to však pravidlo (v teréne sa z neobrábanej ornej pôdy stáva trvalý trávnatý porast, z trvalého trávnatého porastu lesný porast);
- výmera pozemku zodpovedá skutočnosti;
- väčšinou ide o pozemky nachádzajúce sa v intraviláne (sú však aj v extraviláne).
Pozemkové úpravy (komasácia)
Riešia sa nimi:
- právne (vlastnícke vzťahy),
- terénne úpravy (umiestnenie pozemkov, vyrovnanie hraníc pozemkov),
- komunikačné opatrenia (sprístupnenie pozemkov cestnou sieťou).
- zrušia sa parcely E-KN a všetky pozemky budú zapísané do registra „C”.
Po vykonaní pozemkových úprav budú za pôvodné rozdrobené pozemky, ktoré majitelia vlastnia na viacerých miestach, pridelené nové pozemky do výlučného vlastníctva na jednom, prípadne dvoch miestach. Občania si budú môcť vyriešiť spolupodielové vlastníctvo a v súlade so zákonom v novom navrhovanom stave sa stanú vlastníkmi pozemku v celosti.
Do pozemkových úprav však budú zahrnuté len pozemky v extraviláne – t. j. mimo zastavané územie. Pozemky v intraviláne – pod rodinnými domami a záhrady pri domoch sa riešiť nebudú.
Najčastejšie riešené problémy s parcelami v praxi
Predmetom prevodu vlastníckeho práva môžu byť parcely oboch registrov. Teda i parcelu registra „E” je možné nadobudnúť do vlastníctva dedením alebo kúpou. Po jej presnom zameraní geodetom a vytvorením geometrického plánu (čo nie je lacná záležitosť) je možné parcelu registra „E” previesť do registra „C”. Výmera však nemusí súhlasiť z dôvodu nepresného merania starých parciel zapísaných v pozemkovej knihe, zvyčajne stratíte zopár percent plochy. Výhodnejšie je teda kúpiť pozemok registra „C”.
Pozor, pokiaľ plánujete výstavbu rodinného domu, na „éčkovej“ parcele stavebné povolenie nedostanete.
V prípade, že pozemok (register „E”) pod vaším rodinným domom nie je vo vašom vlastníctve, spôsobí vám to problém pri predaji. Banka klientovi neposkytne hypotéku na kúpu takejto nehnuteľnosti, dokážete ju predať len tomu, kto má vami požadovanú sumu našetrenú.
V advokátskej kancelárii Hriadel-Heger & Partners vám radi pomôžeme vo všetkých oblastiach Real Estate. Poskytneme právne poradenstvo pre územné, stavebné a kolaudačné konanie či oblasti kúpy/predaja a prenájmu nehnuteľností. Pripravíme vám potrebnú dokumentáciu a zastúpime vás aj pred verejnými inštitúciami a správnymi orgánmi. Neváhajte nás kontaktovať.
