Staviate bytový alebo obchodný dom, či zdravotnícke zariadenie? Stavebné práce sa už možno blížia ku koncu, pripravte sa teda na kolaudačné konanie. Čo všetko sa v rámci neho overuje, aké dokumenty budete potrebovať a ako je to s vyhlásením stavebného dozoru ku kolaudácii? Možno máte veľa otázok, na ktoré hľadáte odpoveď. Poznáme ich. Sú zodpovedané v tomto článku, ktorý sa venuje kolaudácii väčšej stavby.
Zdroj foto: súkromný archív
Kolaudácia a stavebný zákon
Problematiku kolaudačného rozhodnutia ako dokladu k majetku rieši zákon č. 50/1976 Zb. Dokončenú stavbu, jej časť spôsobilú na samostatné užívanie alebo tú časť stavby, na ktorej sa vykonala zmena, možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia.
Čo vás čaká v rámci kolaudačného procesu?
Kolaudačné konanie je posledným dôležitým krokom pred uvedením stavby do prevádzky. Ide o proces slúžiaci na overenie, či bola postavená v súlade so schváleným projektom a stavebnými predpismi. Zisťuje sa, či sú všetky práce dokončené podľa plánov a normatívov, plus či stavba spĺňa všetky bezpečnostné a environmentálne normy.
Kedy môže začať kolaudácia?
Stavba už musí byť takmer dokončená a pripravená na užívanie:
- všetky prípojky inžinierskych sietí (elektrina, plyn, voda, kanalizácia);
- hotová strecha, odkvapový systém, komín, bleskozvod;
- kompletne upravené povrchy stien, stropov a podláh;
- osadené okná, dvere, dokončené schodiská i so zábradliami;
- nainštalovaná sanitárna technika.
Zdroj foto: súkromný archív
Zdroj foto: súkromný archív
Čo všetko musí obsahovať dokumentácia ku kolaudácii veľkej stavby?
Pýtate sa, čo treba ku kolaudácii väčšej stavby? Postarajte sa, aby vám nechýbalo nasledovné:
- stavebné povolenie s vyznačením právoplatnosti (prípadne súhlas s predĺžením lehoty výstavby, rozhodnutie o zmene stavby pred jej dokončením);
- projektová dokumentácia skutočného vyhotovenia stavby overená v stavebnom konaní;
- geometrický plán – zameranie stavby od oprávnenej osoby, doklad o vytýčení stavby;
- stavebný denník;
- zápisy o odovzdaní a prevzatí stavieb;
- vyhlásenie stavebného dozoru ku kolaudácii;
- doklady o výsledkoch predpísaných skúšok (plynové a elektrické rozvody a zariadenia, bleskozvod, vodovod, kanalizácia, protokoly o skúškach vzoriek pitnej vody, vykurovanie, komíny a dymovody, vyhradené technické zariadenia, uvedenie kotlov do prevádzky, doklady o overení požadovaných vlastností výrobkov a pod.);
- zmluva o dodávke pitnej vody v prípade napojenia na verejný vodovod;
- zmluva o odvádzaní odpadových vôd alebo kolaudačné rozhodnutie ČOV alebo skúška nepriepustnosti žumpy;
- súhlas obce / mesta na užívanie malého zdroja znečisťovania ovzdušia (nemýliť si ho so súhlasom k povoleniu stavby malého zdroja znečisťovania ovzdušia, ktorý ste potrebovali k vydaniu stavebného povolenia);
- energetický certifikát stavby;
- záväzné stanovisko od regionálneho úradu verejného zdravotníctva;
- potvrdenie o zaplatení správneho poplatku;
- v prípade potreby i ďalšie doklady vyplývajúce z právoplatného stavebného povolenia;
- pred kolaudáciou v zmysle zákona o odpadoch investor zabezpečí predloženie dokladov o naložení so stavebným odpadom na okresný úrad, odbor starostlivosti o životné prostredie, štátnu správu odpadového hospodárstva.
Upozornenie
Každá stavba má svoje špecifiká, presný zoznam dokladov požadovaných ku kolaudácii sa preto môže líšiť. Stavebník by mal úzko spolupracovať s príslušnými miestnymi úradmi počas celého procesu kolaudačného konania.
Právne náležitosti kolaudácie veľkých stavieb
Pre veľké stavby môže byť tento proces trochu zložitejší v porovnaní s menšími stavbami, keďže sa väčšinou budujú na základe viacerých stavebných povolení.
Nakoľko na stavebné objekty, ktoré sú súčasťou alebo príslušenstvom k bytovým domom a ostatným budovám (prístupové komunikácie; parkovacie miesta; spevnené plochy; vodovodná, dažďová a kanalizačná prípojka; TS kiosková transformačná stanica…) boli vydané samostatné stavebné povolenia, bude prebiehať na každé i zvlášť kolaudačné konanie.
Zdroj foto: súkromný archív
- Stavebník po ukončení realizačných prác na stavbe (musia byť dokončené aj zelené plochy, parkovacie miesta a iné súvisiace prvky) podá návrh na kolaudáciu stavby príslušnému stavebnému úradu, ktorý vydal stavebné povolenie na predmetnú stavbu.
- Dňom podania návrhu začína kolaudačné konanie. Stavebný úrad doručí účastníkom konania (stavebník; vlastník stavby, ak nie je stavebníkom a vlastník pozemku, na ktorom je stavba umiestnená), obci a dotknutým orgánom (okresný úrad, odbor starostlivosti o životné prostredie; okresné riaditeľstvo hasičského a záchranného zboru; regionálny úrad verejného zdravotníctva; inšpektorát práce; dodávatelia energií…) oznámenie o začatí kolaudačného konania a nariadenie ústneho pojednávania minimálne 10 dní pred termínom prehliadky kolaudovaného objektu. Účastníci kolaudačného konania, dotknuté orgány a organizácie môžu svoje námietky uplatniť najneskôr pri ústnom pojednávaní, inak sa na ne nebude prihliadať. Takisto sa môžu pred vydaním rozhodnutia vyjadriť k jeho podkladom, prípadne navrhnúť ich doplnenie.
- Pri ústnom pojednávaní spojenom s miestnym zisťovaním stavebník predloží kompletnú dokumentáciu, ktorá zahŕňa projektovú dokumentáciu stavby a všetky potrebné stanoviská, súhlasy, prípadne rozhodnutia dotknutých orgánov štátnej správy. Komisia zistí, či stavba bola uskutočnená podľa dokumentácie overenej v stavebnom konaní a či boli dodržané podmienky stavebného povolenia. Preverí dodržanie všetkých technických a bezpečnostných predpisov a noriem. Skontroluje materiály použité pri výstavbe, technické systémy a iné aspekty stavby. To zahŕňa aj požiadavky na bezpečnosť, dostupnosť a environmentálne predpisy.
- Pokiaľ stavebný úrad pri kolaudačnom konaní nezistí závady brániace užívaniu stavby, vydá kolaudačné rozhodnutie, ktorým sa povoľuje užívanie stavby na presne pomenovaný určený účel a určujú podmienky pre jej bezpečné užívanie.
V prípade zistenia nedostatkov na stavbe brániacich jej užívaniu pošle stavebníkovi výzvu na odstránenie nedostatkov a preruší konanie.
- Ak sa má stavba užívať ako prevádzkareň, je kolaudačné rozhodnutie zároveň osvedčením, že je spôsobilá na prevádzku.
Čo vás ešte čaká po kolaudácii veľkej stavby?
Obecný alebo mestský úrad
Podať do 30 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia na obecnom alebo mestskom úrade žiadosť o určenie súpisného čísla s nasledujúcimi prílohami:
- kolaudačné rozhodnutie s vyznačením právoplatnosti,
- geometrický plán,
- zameranie adresného bodu.
Vaša skolaudovaná budova dostane pridelené súpisné číslo.
Zdroj foto: súkromný archív
Kataster
S rozhodnutím o určení súpisného čísla navštívite kataster a podáte žiadosť o vykonanie zápisu do katastra nehnuteľností.
Žiadosť o zápis geometrického plánu treba podať len vtedy, ak vaša novostavba nebola zakreslená v katastrálnej mape ako rozostavaná stavba alebo ak počas výstavby nastali zmeny vonkajšieho pôdorysného ohraničenia stavby.
Na katastrálny odbor sa geometrický plán (ak je úradne overený po 1. októbri 2018) už k návrhu neprikladá. Do žiadosti sa píše číslo overeného geometrického plánu (G1).
Podnikáte v oblasti nehnuteľností a zišlo by sa vám poradenstvo pri výstavbe? Naša advokátska kancelária Hriadel-Heger & Partners s tímom odborníkov s mnohoročnými skúsenosťami je vám k dispozícii vo všetkých oblastiach real estate. Pripravíme vám potrebnú dokumentáciu, poradíme pri zmluvných vzťahoch či financovaní, aj vás zastúpime pred úradmi. Neváhajte nás kontaktovať.
