Nájomná zmluva môže byť uzavretá podľa všeobecnej úpravy, ktorá je v zákone č. 40/1964 Z. z. Občiansky zákonník(ďalej len „OZ“) alebo podľa zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.
Nájomná zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka
Pokiaľ bola na nehnuteľnosť uzatvorená nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka, je neplatenie nájomného dôvodom na vypovedanie nájomnej zmluvy. Podľa Občianskeho zákonníka:“ Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.“ (§ 711 ods. 1 písm. d).
Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.
Avšak, ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d), že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
Pokiaľ však z vyššie uvedeného dôvodu dôjde k skončeniu nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka u nájomcu, ktorý sa stará o maloleté dieťa, ktoré je členom jeho domácnosti (alebo o bezvládnu osobu), vzniká takémuto nájomcovi právo na bytovú náhradu, ak to pomery prenajímateľa umožňujú, tak konkrétne na náhradný byt, ak to pomery prenajímateľa neumožňujú tak nájomca má aj tak právo na pridelenie náhradného ubytovania.
Náhradný byt, ktorý by bol v takomto prípade poskytnutý, môže mať horšiu kvalitu aj menšiu obytnú plochu ako byt, ktorý je nájomca povinný vypratať. Náhradný byt sa tiež môže nachádzať aj mimo obce, v ktorej sa nachádza vypratávaný byt, avšak v takej vzdialenosti, aby bola možná denná dochádzka do práce.
Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.
Nájomná zmluva uzatvorená podľa zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu
Od 1.5.2014 je v platnosti zákon o krátkodobom nájme. Nájomné zmluvy, ktoré boli uzavreté do tohto obdobia sa však aj naďalej spravujú len Občianskym zákonníkom. Aby sa nájomný vzťah mohol spravovať novým zákonom o krátkodobom nájme, je potrebné uzavrieť novú nájomnú zmluvu, resp. „nanovo“ uzavrieť starú zmluvu. V novej zmluve musí byť výslovne uvedené, že sa riadi zákonom o krátkodobom nájme bytov. Taktiež je potrebné aby nájom bol uzavretý najdlhšie na 2 roky. V prípade potreby je možné si dohodnúť predĺženie nájmu o ďalšie dva roky, avšak to najviac dvakrát. To znamená, že nájom môže trvať maximálne 6 rokov, aby bol považovaný za krátkodobý. Naproti tomu Občiansky zákonník umožňuje uzavrieť zmluvu o nájme bytu na dobu určitú aj na dobu neurčitú. Nájomná zmluva pre krátkodobý nájom bytu musí mať písomnú formu a spĺňať obsahové náležitosti uvedené v §3 zákona. V prípade, ak by zmluva nemala predpísanú formu alebo požadované obsahové náležitosti a išlo by o platnú zmluvu, spravovala by sa ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu.
Najdôležitejší rozdiel v súvislosti so skončením nájmu oproti právnej úprave nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka však spočíva v tom, že zákon o krátkodobom nájme bytu výslovne zakotvuje, že na nájom podľa tohto zákona sa nevzťahuje právna úprava Občianskeho zákonníka o bytových náhradách.
Dôvody výpovede krátkodobého nájmu bytu sú taxatívne stanovené v § 7 ods. 1 a 2 zákona o krátkodobom nájme bytu. Okrem dôvodov predpokladaných zákonom sa prenajímateľ a nájomca môže v nájomnej zmluve dohodnúť aj na iných dôvodoch výpovede. V takom prípade sa vyžaduje, aby šlo o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného vzťahu.
V zmysle § 7 ods. 1 písm. b):„Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace.“
Podľa § 7 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu krátkodobý nájom bytu zanikne uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Právna úprava umožňuje, aby sa prenajímateľ a nájomca v nájomnej zmluve dohodli na dĺžke výpovednej lehoty. Výpovedná lehota môže mať rôzne trvanie v závislosti od dôvodu výpovede. Výpovedná lehota dohodnutá v nájomnej zmluve nesmie byť kratšia, než je stanovená v ustanovení § 7 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu, v rámci ktorého sa upravuje minimálna dĺžka výpovednej lehoty.
Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje v § 7 ods. 3 výpovedné lehoty pre výpoveď z krátkodobého nájmu bytu už od pätnásť dní, čo je oproti Občianskemu zákonníku výhodnejšia právna úprava, nakoľko výpovedná lehota pri nájomnej zmluve v zmysle Občianskeho zákonníka je tri mesiace. Rozdiel medzi oboma zákonmi je aj v začiatku plynutia výpovednej lehoty. Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu začína výpovedná lehota plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola doručená výpoveď druhej zmluvnej strane. V zmysle Občianskeho zákonníka začína výpovedná lehota plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená.
Na rozdiel od nájmu podľa Občianskeho zákonníka, v prípade ukončenia krátkodobého nájmu bytu podľa tohto zákona nevzniká prenajímateľovi povinnosť poskytovať nájomcovi bytovú náhradu, a to ani v prípade, že sa nájomca v svojej domácnosti stará o maloleté dieťa.
Predpokladom prenajímania podľa tohto zákona je však splnenie registračnej povinnosti vo vzťahu k orgánom finančnej správy. Ak prenajímateľ túto povinnosť nesplní, bude sa nájomná zmluva posudzovať podľa Občianskeho zákonníka.
